09 第九章 房价谈——房子啥时买得起？ 说到房价，相信每个人都有一大堆话要说，却不知从何说起。高企的房价逐渐成了每个中国人心中的一个“结”。房价经年累月地上涨，创造了“蜗居”、“蚁族”这样的新兴群体，也创造了“房姐”、“房叔”这样的不法之徒。毫无疑问，高房价推升了地方GDP增速，但同时也使得地方政府债台高筑。 十年来，关于房价何时见顶的争论从未停息，而房价却似乎从未听从我们的呼唤，一骑绝尘。 面对着一路上涨的房价我们不禁要问：中国人何时才能赶上房价上涨的脚步？中国是否会重蹈日本楼市泡沫破裂的覆辙？城镇化背景下的中国房地产市场将何去何从？楼市调控的长效机制何时才能形成？ 报告人：朱中一中国房地产业协会副会长 主题：对构建房地产市场平稳健康发展长效机制的思考 提要：老百姓老说房价越调越高，调控政策是不是失败了？房价问题极其复杂，我们的房价、房地产调控有值得反思的地方。目前在限购、限贷，特别是在限价上面，个人觉得是不是对企业的干预太宽了，但是总体来讲，2010年以来的调控政策的思路是正确的。在房价处在高位的情况下，如果你不把房价作为一个调控目标，那不是更糟糕？ 2013年以来，一些地方房价过快上涨和“地王”频频出现，主要有两个问题很特殊：一个问题是“上面”调控少了。所以人们认为，今后是不是更加市场化了，以致地方调控执行不力。另一个问题是，一些媒体和专家对市场预期过分看好。 因此，为遏制一些地方房价、地价的过快上涨，当前在市场化调控手段还没有出台以前，既要继续落实现有的房地产调控措施，又要抓紧构建房地产市场健康发展的长效机制。继续落实现有房地产的调控政策措施，继续增加普通住房及用地的有效供应，要完善土地的出让方式，严防“地王”扰乱市场的预期。 房地产市场是区域性很强的市场，应允许地方政府在中央政府的统一政策指导下，因地制宜、分类决策。住房用地的供应计划，应与住房的供应计划挂钩，土地的出让计划、土地的出让价格应与稳定房价的目标衔接，而不是跟地方的财政收支平衡挂钩。促进商品房市场和保障房相辅相成，互为补充，切实通过租和售，以及保障等渠道来解决百姓的“住有所居”问题。 报告实录 “一个国家如果老百姓住房自有率达到了80%，这个国家的市场是不健康的。” 我们现在试图完善的住房双轨制，实际上是通过政府提供基本保障、通过市场来满足多层次需求，即通过“租”和“售”两种方式，来解决住房问题，以实现“住有所居”，并不是说都买得起房子。大学生什么时候买得起房子？在市场经济比较发达的国家，比如说德国，一般买房子的人在40岁上下，工作比较稳定了才买房子，在这以前，他是租房子。我们由于传统观念影响，这几年人们消费欲望提升，把这个需求吊起来了，所以人们都聚焦到买房子，聚焦房价。 我今天演讲的题目是：“对于构建长效机制，促进百姓‘住有所居’和房地产市场平稳健康发展问题的思考”。为什么讲思考？现在国家的长效机制还没有健全，房地产一头联系民生，一头联系经济，是关系到国计民生的重要行业。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，中国的房地产业得到了快速发展，对改善居民居住条件和城乡面貌，对促进消费，扩大内需，拉动投资，带动建筑建材等相关产业的发展及社会经济的发展，发挥了重要的作用。城镇居民的住房面积，已经由1978年的人均建筑面积6.7平方米，增加到2011年的人均32.7平方米。近90%的城镇居民通过购买公房、商品住房和自建住房等多种方式，拥有了住房，住房的品质、性能也在逐年提高。 但是，房地产业在快速发展的同时，也出现了一些问题，比如一些城市的房价上涨过快，一些地方中低价位、中小户型的住房供应不足，保障性住房也有这样那样的问题，房地产开发模式粗放，资源、能源消耗大，中长期的制度建设也相对失衡。特别是2013年下半年以来，一些热点城市房价继续攀升。比如刚公布的9月份的房价，70个城市同比上升的有69个城市，环比上升的是67个城市。在同比上涨城市里，北京、上海、广州、深圳都在20%左右。再加上一些地方“地王”频现，更使市场预期发生了变化。所以房地产的问题，房价的问题更成了社会当前关注的焦点问题之一。因此，如何完善房地产的调控政策，加快构建长效机制，切实解决好百姓的“住有所居”，促进房地产业的平稳健康发展，成了当下社会各界普遍关心的问题。下面，从三个方面谈一下个人的看法： 一、完善双轨制住房供应体系，切实解决百姓“住有所居”问题 1998年推进住房制度改革以来，我们主要通过市场化的渠道解决了住房问题，成绩是明显的，但住房保障制度相对滞后。1998年提出的《进一步深化城镇住房制度改革的思路》里讲到，既有市场化的，也有通过保障来解决困难家庭的住房问题。但是由于市场化推进快，保障房建设相对滞后。 2007年，党的十七大提出，让全体人民“住有所居”。国务院印发的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确：解决城镇低收入家庭住房困难是各级政府的重要职责，要求进一步建立健全廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，并提出到“十一五”期末，全国廉租住房保障范围由城市最低收入住房困难家庭，扩大到低收入住房困难家庭的目标。 十一届全国人大第四次会议通过的《“十二五”规划》明确提出：立足保障基本要求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。要求对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障；对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度；建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式；并明确提出，“十二五”期间，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户），期末覆盖率达到20%左右的规划目标。 考虑到前些年历史欠账和建设项目都有2～3年的周期，政府在安排年度计划时，前两年多安排了一些任务。2011年计划开工1000万套，实际开工1043万套，基本建成432万套；2012年计划开工700万套，实际开工781万套，基本建成600万套；2013年计划开工630万套，基本建成470万套，至9月底，已开工620万套，基本建成410多套。这样，2014年、2015年各再开工500多万套。鉴于“十二五”规划与新一届政府任期时间上的不一致，本届政府决定，即到2017年底前，又增加棚户区改造项目1000万套。为什么？因为社会上有舆论，前些年规模大了，后来规模越来越小了。这个理解有点片面，因为建设项目是有一个周期的，如果均衡地分配，是完不成计划的。建设项目有两三年的周期，所以为什么第一年、第二年、第三年开工计划的安排少，但是实际的任务在逐年增加。 同样，本届政府是2013—2017年，有两年的时间差，针对两年的时间差，政府又决定增加棚户区改造项目1000万套。当然对整个社会而言，本届政府将来保障性的住房究竟建多少，这个还没公布，这是我个人的理解。 由于开工的项目大都要跨年度建设，所以尽管开工的量在逐年减少，但是每年的施工面积、投资规模和中央政府的补助资金在逐年增加。这足以说明中央政府对解决城镇中等偏下收入困难家庭住房问题的决心是相当大的，工作也是务实的。在大规模保障性安居工程推进过程当中，一些人对于保障房资金能否落实到位，以及规划布局、基础设施配套、质量、分配等问题有这样那样的看法是正常的，中央政府与地方政府对社会上的一些看法和建议也是重视的。 比如中央政府在2012年、2013年追加对保障性住房的基础设施的配套资金，并对质量、公平分配等问题多次召开会议加以落实。为什么说这个事情？2012年10月份我向中央汇报工作的时候，汇报的问题比较多，提到了保障性住房资金问题。名义上好像是资金打平了，土地金的资金10%，有中央政府的补助等等，当然也有一块资金肯定是没有打进去的，因为大量的保障性住房是建设在郊区的，配套资金肯定没有打上，后来中央很快就接受了这个建议，2012年、2013年专门追加了基础设施的配套资金，对这个问题进行了解决。 完善双轨制的住房供应体系有几个问题： （一）抓紧开展居民住房状况的普查和居民住房信息联网。包括：存量房的底数，或者未销售的、已建的、再建的规模。这是制定政策、制订规划的依据，我们多次建议都是把这个放在第一位，因为1986年我们开展住房普查以后再也没有开展过。而从1986年到现在，房地产开发主要是市场的开发，但是家底不清，要制定政策、制订规划，做到精准是很难的，所以我们是一直觉得这项工作政府一定要下力气。有人问：北京的住房是不是真的缺？我没有办法回答，因为没有经过认真的普查。就全国来说，当时制订规划的时候，户均一套是没有问题的，关键是设施是否配套。如果经过了普查，摸清了底数，有一些话就好说了。这项工作没有做，将是未来制定政策最难的一点。 （二）支持自住性购房、抑制投机投资性购房政策应具体化。2010年以后，国家提出要支持自住性购房、抑制投机投资性购房。这个政策导向是正确的。因为我们买房子主要是为了住，而不是为了投资投机。但是理论上投资问题比较难解决，因为房地产本身带有很强的资产记录属性，购房行为同时也是一个投资行为。 （三）培育租赁市场。如果老百姓的房子都是自己住的，那么租赁市场怎么建立？单靠政府来建设廉租房、建设保障性住房是难以完成的。客观上讲，包括北京在内的大城市，外来人口不少是租住在老百姓的房子里，关键是租赁市场还没有规范。欧洲一些国家，住房的自有率只有50%左右，它是通过个人的住房出租。如果没有一些人的投资，哪有租赁市场？所以抑制投机投资将来在表述上要更加严谨，更加符合市场化的要求。目前情况下，只能这样表述，因为我们国内住房供应很紧张，特别是大城市。 （四）鼓励有多套住房的居民将闲置的住房推向二手房市场和租赁市场。我个人认为，应该适当鼓励投资。但是，这个投资是限定在你买了房子以后，你要出租，不能闲置，欧洲一些国家均是如此。在世界金融危机以后，欧共体提出要建立促进欧共体国家房地产市场健康、平稳发展机制。有两个提法很新颖：第一，一个国家如果老百姓住房自有率达到了80%，这个国家的市场是不健康的。因为刚参加工作的人没有经济实力，而且刚参加工作的时候会流动，在流动的时候不要买房；第二，对老百姓投资性购房用于出租是支持的。当然，对于炒房是抑制的。比如，德国的法律就非常多，非常规范，租赁市场也不会随便抬高房价，而且租赁房必须是安全的，双方有合同，有一整套法律法规。所以，目前肯定要抑制投机投资性需求。但是一旦市场规范了，对于投资性住房怎么规范是要研究的，因为住房本身带有一定的投资属性，完全抹杀投资属性是困难的。 （五）要引导老百姓在投资住房时更多地关注环境，而不是去炒房。这样表述，可能既符合市场实际，也与国家经济与房地产的关系比较接近。因为合理的改善性需求是一种真实的需求，是居民消费升级的客观反映，对促消费、促内需和稳增长都有积极作用。譬如老百姓一年内卖出旧房的，或者在一年内卖出旧房买新房的，能不能在税费上给予优惠？对于贷款已经还清，房子也已经出售的人，能不能按照实际购房的套数来确定贷款政策？现在三四十岁的人里，这方面需求是比较旺盛的，他原来有房子，因为有小孩了，或者家里来人了，房子需要扩大一点，虽然他以前有过贷款了，现在想改善一下，这是一个实际的需求。咱们建设小康社会的一个重要目的，就是住房也要达到小康，所以，政策上要支持。如果按照现行的政策，你已经贷款一次，再贷款，首付比例要60%以上，在北京房价那么高的情况下，可能绝大多数人是承受不起的。这只是我个人的建议。 另外，对于已有多套住房的居民，鼓励将闲置的住房用于出租，可以缓解单靠政府提高租赁住房的压力。要正确处理保障与市场的关系。有人认为，保障房与商品房应当绝然分开，市场归市场，保障归保障。也有人认为，两者互为补充，相辅相成。我个人赞成后者。住房困难较多的城市，要多建设一些保障房，外来务工人员较多的城市要多建设一些公共租赁房。像北京这样的城市，为解决既无资格申请保障房，又没有能力购买商品房的“夹心层”，应增加限价房的供给。另外，对新建商品房明显供大于求的城市，或者居民的存量房、闲置房较多的城市，可以由政府设立或者委托设立租赁业务，收购或租赁闲置的房源，作为保障性房源，这样既可盘活闲置的房源，又可减少保障房的建设。 本人在《人民日报》上发表过一篇文章，我那篇文章的题目是“保障性住房不能只盯在建设上”。我觉得保障性住房有多种渠道可以解决。其中有一种渠道，就是当时贵阳市通过贵州省房屋租赁公司，当时提出要建1万套的保障性住房，贵州省房屋租赁公司在一个月里面通过跟居民的协商就解决了将近4800套的中小户型的房子，把这些房子适当改造，用于保障性住房，既盘活了存量，又解决了少建保障房的问题。所以，这两个不要绝然分开，由地方根据实际情况来确定。因为双轨制也好，什么制也好，我们总的目标是解决老百姓“住有所居”问题，你只要能解决老百姓的“住有所居”，制度上各地都可以探讨和创新。另外，有一个重要的问题，就是规范和促进保障房的建设、管理和运营，应该加快制定《城镇住房保障条例》。 “在市场化的调控政策没有出台以前，当前要继续落实现有的调控政策，完善调控方式。” 二、继续落实既有房地产的调控政策，逐步完善调控方式 下一步的调控，肯定更多地采用市场化手段。当然，在市场化的调控政策没有出台以前，当前要继续落实现有的调控政策，完善调控方式。从2012年下半年以来，除部分中小城市外，绝大多数城市的市场总体上处于“量价齐升”的态势，控制房价上涨的压力很大。房价的上涨既与一些地方有效供应不足有关，也与货币流动性大、居民投资渠道狭窄、中央或地方事权财权不匹配有关，还与住宅质量的不断提升和土地劳动力成本上升有关。 老百姓老说房价越调越高，调控政策是不是失败了？房价问题极其复杂，我们的房价、房地产调控有值得反思的地方。比如说2003年，当时为了控制城市的投资规模采取了严控土地和信贷的办法。2003年，城镇化处在发展较快时期，严控了土地和信贷闸门，肯定方向有点不太一致。比如2006年，提出了要稳房价、调结构，专门提出了“9070”政策，在方向上不算错，但是部分行政化了。而且要求已经规划设计、没有动工的，要调整规划方案，企业执行起来难度很大，各种各样的问题都出来了。这些问题是都要改进的。目前在限购、限贷，特别是在限价上面，个人觉得对企业的干预太宽了，但是总体来讲，2010年以来的调控政策的思路是正确的，是既增加有效供应，又抑制投机投资。在房价处在高位的情况下，如果你不把房价作为一个调控目标，那不是更糟糕了？ 另外，房地产调控效果不理想，除了我刚才讲的原因以外，还有一个重要的原因，就是我们的市场发展太快。我们当时在做设计的时候，可以借鉴的经验不多，或者说我们的制度设计不完善。在机构设计上，我们建设部原来有个住宅局，后来改为城乡建设部以后，住宅局没有了，变成了一个房地产司。住宅问题是基本的一个问题，从住宅局改为房地产司以后，原来想立的一个法是《住宅法》，后来针对海南疯狂炒地的问题，1992年我们立了一个《城市房地产管理法》，对规范当时的房地产市场作用挺大的。由于《住房法》立得晚，所以对于住房问题的考虑相对滞后。如果《住房法》立得早，对于现在要解决的住房供应制度的双轨制问题、对于不同群体的住房如何满足问题，以及相关的一些政策就可以有很好的规定。这是顶层设计、制度层面需要总结经验的。 又比如，我们房改以来有两个经验是明摆着的：一个是我们借鉴了住房抵押贷款经验，好的一面就是支持老百姓通过抵押贷款购房，但是有些聪明人通过抵押贷款买了多套房，甚至炒房，把房价拉高了。又比如土地“招拍挂”制度，从源头上来讲，好的有两点。一是土地资源稀缺，当然希望更多发挥它们的作用；二是公开透明、遏制腐败。不足的一面，就是把我们的土地供应两极化了，要么是政府，要么是市场，而对于大量的老百姓的住房的用地没有细化。当然，现在考虑完善土地出让制度的问题，这也是一个制度设计问题，不能说是调控问题。所以，应该客观地分析调控。在2010年的时候，国家出台了一个文件，4月份出台了一个文件，9月份又出台了文件，力度很大，应该说是有作用的，抑制了房价过快上涨。尤其是从2011年9月到2012年的4月，全国70个大中城市的绝大多数城市的新建商品房房价环比是下降的，而且不少城市的房价同比也是下降，说明我们的调控，只要形成合力是有效果的。这是本人对调控的基本看法，当然调控还要完善。 2013年以来，一些地方房价过快上涨和“地王”频频出现。个人认为，2013年有两个问题很特殊。一个问题就是“上面”调控少了，所以人们认为，今后是不是更加市场化了，以致地方对此调控执行不力。另一个问题就是一些媒体和专家对市场预期过分看好。有些人说北京的房价如何如何，还有的说，你看北京跟香港什么一样的，他们的房价比我们高，那我们将来肯定也是这样。但是没有讲他们的收入比我们高几倍，需要实事求是地分析。如果大家都理性客观地宣传，可能就有好的一面，否则肯定就引发市场混乱。 因此，为遏制一些地方房价、地价的过快上涨，我认为，当前在市场化调控手段还没有出台以前，既要继续落实现有的房地产调控措施，又要抓紧构建房地产市场健康发展的长效机制。继续落实现有房地产的调控政策措施，包括继续落实地方政府稳定房价工作责任制，坚决执行差别化的住房信用税收和限购政策措施，坚决抑制投机投资性购房，继续增加普通住房及用地的有效供应；要完善土地的出让方式，严防“地王”扰乱市场的预期，加强房地产市场的检测与监管，查处哄抬房价等违法违规的行为，政府部门要主动加强对舆论的正面引导，引导合理的预期和消费。 说到市场预期，必须看到，消费也要引导。“百姓啥时买得起房子？”没法回答。因为你无法告诉他什么时候才能买得起房子，尤其是大学生，问这个问题，在国外认为是很荒唐的。国外都是租房，为什么让他们买房子？十八大报告指出，经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，必须更加尊重市场规律，更好发挥政府作用。据此本人认为，应结合长效机制的建立，逐步完善房地产的调控方式，抓紧建立以经济法律手段为主，必要的行政手段为辅的房地产调控政策框架，进一步增强调控的系统性、针对性和有效性。房地产市场是区域性很强的市场，应允许地方政府在中央政府的统一政策指导下，因地制宜、分类决策。中央政府应要求地方政府将组织制订与实施住房发展规划、计划作为引导预期、调控市场的重要手段。住房用地的供应计划，应与住房的供应计划挂钩，土地的出让计划、土地的出让价格应与稳定房价的目标衔接，而不是跟地方的财政收支平衡挂钩。要进一步健全与完善二手房市场和租赁市场，促进新建商品房市场、二手房市场和租赁市场的协调发展，促进商品房市场和保障房相辅相成、互为补充，切实通过租和售，以及保障等渠道来解决好百姓的“住有所居”问题。 “地方政府对土地财政的过度依赖是造成调控政策难以落实的重要原因。” 三、对加快建立和完善房地产长效机制的一点思考 这个问题我们协会也是比较重视的。我们在2008年开始就组织了一批专家，研究“十二五”住房规划和长效机制。在2010年的6月份、2011年的6月份，我们给有关部门上报了我们的规划和长效机制，但这是我们的建议。后来住建部根据建议也制订了“十二五”期间的发展规划。但是我们觉得，长效机制问题是个大的问题。2013年2月26号，国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市调控工作的通知》，要求“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”，其中提到几个方面的工作：要在加强基础性工作的基础上，加快研究完善住房供应体系，健全房地产市场运营和监管工作思路和政策框架，推进房地产税收改革，完善住房金融体系和住房供应制度，推进住宅产业化等5个方面。 完善住房供应体系和市场监管实际上又牵扯到了房地产调控的一系列问题。下面介绍一些土地、财政、税收、住宅产业方面的问题。 第一个问题，土地问题。我们给上面提的是一些建议，现在由发改委牵头正在搞长效机制，估计也会提交三中全会讨论。但是这里肯定是很原则性的东西，房地产的长效机制跟城镇化的长效机制有些是互为联系的。譬如土地的供应制度，城镇化里必然也涉及这些问题。还有融资问题，城镇化也必然会涉及。另外还有税收制度问题，这是一个逐步完善的问题。这个观点，本人在博鳌论坛曾经讲过，有的人不理解。长效机制的顶层设计，也就是指导思想和原则，肯定在三中全会上有一个清晰的表述，但是长效机制的完整、配套制度的落实，可能还要若干年的时间。所以本人认为，三中全会是个顶层设计，一步一步完善需要过程，最典型的例子，我们讲房产税，从物业税谈起到房产税已经讲了很多年了。从上海、重庆的试点，又到现在，又讲了很多年了。为什么落地那么难？就是因为真正构建成熟完备的市场体系制度是不容易的。 我认为土地问题确实是很关键的问题。其中有一个特别要探索的问题，就是城镇化过程当中，农民是要进城的，如何把农村建设用地的减少和城市建设用地的增加挂钩。现在有些地方在搞试点，特别是对愿意在城镇落户的农民工，将其农村的宅基地及房产作为资产进行流转，提高他们在城镇购买和承租住房的支付能力，对通过宅基地及房产流转的城镇购房的农民工在贷款上给予支持，对于房屋已经年久失修，子女已经进城落户，并且城镇有固定住处，在农村仅仅是空巢老人，并且自理能力下降的要结合新农村的建设，集中建设农村养老社区。 个人认为，这个问题可能是很紧迫的一个问题，不然城市建设用地哪里来？农民有宅基地和房产，只有通过流转才能解决。而且农村的空巢问题那么严重，子女进城不回去了，养老问题怎么解决？这肯定需要从根本上解决。在土地问题上，这个问题可能是比较大的问题。 关于土地以及跟土地有关系的问题，我们在十八大报告里面还有一段话，就是要调整用地结构，促进“生产空间集约高效、生活空间宜居适度”。这两段话是今后我们的建设行业要贯彻的，对老百姓也是有指导作用的，就是生活空间、宜居适度，不要追求房子越多越好，不要追求房子越大越好，宜居就是环境，就是你认为住得舒适就好，这就牵扯到我们消费观念的转变。 第二个问题，要积极推进房地税收制度的改革。我认为这里面有两个问题是现在比较突出的。一个问题，就是当前地方政府对土地财政的过度依赖是造成调控政策难以落实的重要原因。地方政府对土地财政的依赖，又跟中央政府和地方政府的事权、财权的不匹配有关系，所以怎么样把这个关系弄好是一个大课题。这个课题在十八大的报告里面已经提出来了，在三中全会上，能不能有所突破，这是一个很大的问题。另一个问题，既是个长效机制问题，也是一个讲了好几年的问题。比如房产税讲了好几年，就是要在总结上海、重庆经验的基础上扩大房产税的试点，怎么扩大？扩大了以后在全国怎么推广？当然需要研究的问题很多，但是既然中央有关部门已经讲了那么多了，既然讲事务公开，讲与老百姓利益相关的事情，是不是可以征求征求意见？征求意见的过程，也是引导合理消费的过程，而且通过征求意见，把原来的房产税的条例修改了，这样既合情又合理合法。另外，在开征房产税的同时，要减轻流转环节的税收，这样才能让有多套房子的人，把多套房子推向二手房市场和租赁市场，来实现房地产供应结构的总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。 第三个问题，房地产金融产品。既要创新房地产金融产品，又要防范房地产金融风险。这两个问题都很重要，因为房地产过去过分依赖银行贷款，现在看来，都依赖银行贷款有风险。当然现在房地产企业实力增强了，拓宽房地产的金融产品肯定要考虑。但是同时要考虑，房地产产品如果部分地拓宽，会不会引发房地产的风险，所以两头都要考虑。 第四个问题，要转变房地产业发展方式，积极推进住宅产业化。这也涉及国家的整体布局问题。1998年的时候，国务院出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革的决定》，是以市场化改革来推进；1999年，国务院办公厅印发《关于推进住宅产业化的通知》。这两个文件，一个是国务院的文件，一个是国务院办公厅的通知。但当时的思路是清晰的，前一个文件从市场化改革方面推进，从完善住房供应制度方面考虑，属于政策方面的；后一个文件是从转变房地产业粗放型的发展方式，通过住宅产业化，给老百姓提供好的产品，来节约资源、保护环境。但是后一个文件，由于多方面的原因，贯彻不是非常有力。现在就怎么样开放环保型住宅，大力推进住宅的产业化的问题，怎样发展绿色建筑的问题，怎样减少毛坯房的问题等等都有部署，国家在绿色建筑行动方案里都有详细的部署。 但是在尽量减少毛坯房的比例这个问题上，我们一直建议政府要加大力度。因为供应毛坯房是中国特色，其他国家基本上都可以拎包入住的。供应的毛坯房进行二次装修，既浪费了资源和能源，又污染了环境，对于周边的老百姓都产生影响，所以这个是要下大力气解决的。 总之，房地产的问题，一头涉及经济，一头涉及民生，跟千家万户有关系，跟很多行业有关系。所以真的要构建长效机制，促进百姓的“住有所居”和房地产市场的平稳健康发展，既需要社会各个方面的努力，也需要我们消费者转变消费观念，合理消费，只有这样，可能我们才能达到这个目标。 现场互动 观众提问：为什么我们国家的房地产税扭扭捏捏地出不来呢？在韩国，如果第一套房子不征税，第二套房子50%的税，第三套房60%税，刚性需求一下就看出来了。北京不应该是水泥森林，没有一点绿色，到处都是房子，而且320万套房子在那儿空着，年轻人结婚结不起，没有房。我认为正是因为一些既得利益者手中的房子很多，所以这个房产税迟迟出不来。前一段时间听说要征20%的税，周边很多人包括海归，都在想办法出手自己的房子，很恐慌。房地产税在各个国家都有，但是我们国家没有，希望把这个想法给李克强总理递过去。 主持人：另外，老百姓现在特别关心七十年产权问题，因为这牵涉到，这房子到底是不是我的，还是说我是一个长期租户？ 朱中一：房产税既是我们长效机制当中的完善税制的一个制度，同时也是我们这两年调控当中要做好的一项工作。这里面的问题很多。我对房产税的观点有以下几点：第一，要按照一个精税制、宽税基、低税率、严征管的税制改革原则的方向走。现在房地产税很多，能不能该合并的合并？第二，开征房产税的同时，要减轻流转环节的税收，只有这样，才能让拥有多套房子的人把房子推向二手房市场和租赁市场。第三，设计税种的时候，应尽量考虑到不要让更多的老百姓都有心理负担，不要吓大家，大家恐慌就不好弄了。 房子很多的可以累进，总的一个原则是什么？首先“住”是老百姓的基本权利；其次房地产不管怎么样，土地资源是个公共资源，公共资源的配制应该相对的来说公平一点，理论上是站得住脚的。现在的问题是，步子要迈出去，改革决心要大，步子也要稳健。 陈爱海（经济之声观察员）：我有两个感想、一个问题。听见了两位的发言，很有启发。刚才两位都谈到了预期和合理消费，我觉得这一点从我个人来说，我觉得很重要。虽然房地产面临的问题还很多，但是总体来说，我们的住房条件是改善了。所以我想大家可以把我们的预期放得稍微低一点，现在其实很大程度是预期在推高房价，预期低了可能房价下来了，大家也买得起房了，这是两点感想。一个问题是，二位嘉宾都讲到了市场化调控机制，也反复讲到了长效机制，那么这两个东西有何不同？能否给我们解答一下。 朱中一：刚才有人提到市场化推进快了，为什么呢？就是在住房的市场和保障这两个关系上面，市场化快，保障滞后了，并不是说整个的制度建设市场化快了。整个的制度建设应该说，三中全会有一个比较清晰的蓝图，包括土地制度改革问题。前一段时期房地产调控有一个重要特点，由于是计划经济向市场经济过渡，调控既有计划经济的弱点，又有市场经济发展的设计过程。 市场预期和合理消费，这是一个要大家解决的问题。我们要保持市场的健康发展。首先，我们的政策要稳定，政策稳定才能够稳定预期。还有一个问题，就是市场要健康发展，消费心态也要平衡发展。如果心态老是浮躁，市场也很难适应。 所谓长效机制，是相对调控而言，调控往往是短期的，是针对当时的房地产市场问题来提出，采取有及时的、有针对性的措施；而长效机制更着重于房地产业长期的全方位的健康平稳发展。 观众提问：现在没有房子的都想有房子，有房子的人也更想拥有更多房子，这样的话，需求绝对是抑制不下来的，能不能调控租房的市场？ 朱中一：租房政策是有的，专门有一个租赁市场规定。现在关键是宣传问题。现在在我们国家，咱们坦率地说，有法不知道，知道不执行，执行不严格的问题天天都有，所以咱们去看看那个规定，里面都有。 主持人：还是回到老百姓能不能买得起房这个问题，我们总在“买”字上做文章，在租房市场接下来要做实的思路应该是什么？ 朱中一：租房市场的规定在哪个办法里面都有。现在一个重要的问题，就是无论是搞房产税，还是别的什么，一定要加快租赁市场的培育和发展步伐。在法律的执行上应该完善一点，出租的房屋质量和安全保证一点，合同的期限要严格执行，不能随便涨价，让承租人有安全感。 主持人：接下来要说到政府的定位问题了。在房地产调控问题上，政府到底是像一个公司一样去追求漂亮的成绩单，最后把卖地的钱装进自己的腰包，还是作为服务者，让大家都住得挺好，都受益。 朱中一：这里有一个问题，房地产扮演的角色是最难的。房地产一头连着经济，一头联系民生，当政府的经济发生困难的时候，当地方财政的腰包不够的时候，它就往经济方面强化得多，然后到经济状况稍微好一点，它就往民生方面多转移一些，这种定位上的摇摆就造成了我们制度上的问题。 报告人：马光远财经评论员 主题：中国房地产经济现象的基本逻辑 提要：今年的房地产为什么暴涨？是因为基本面发生变化吗？土地供应没有减少，前几年没有完成，今年超额完成，比前几年完成得都好。为什么还在抢房子？席勒的“动物精神”可以解释。大家在资本市场上、投资市场上，一传十、十传百的关于繁荣的故事、关于房价永远上涨的神话，是导致房价上涨的主要原因。 2013年以来，房地产市场出现的一个最大的信号是什么？空头死光了，基本上找不到，这是很吓人的。中国房地产市场化到今天为止，一边倒的这种判断，个人认为还是第一次。 我的基本观点是，呼吁尽早结束房地产调控的思维，不是结束调控，而是尽快转变房地产调控思维。调控思维要能适应中国目前房地产市场的基本状况，市场化的方向肯定是正确的，不要贻误长效机制的出台时机。应尽快建立市场化长效调控机制，比如税收调控。既有市场化的举措，同时必须有保障机制。 报告实录 “2013年以来，房地产市场出现的一个最大的信号是什么？空头死光了，基本上找不到，这是很吓人的！” 房地产很复杂。研究经济学这么多年，个人的感觉，是最复杂的经济现象，不一定每一个人都能够说清楚。到现在为止，能够说清楚的人真的不多，我们都在探索。席勒很谦虚，他说自己看不清中国的房地产，你千万不要相信他这句话，他一定能看懂，而且他看得很懂。在诺贝尔奖的历史上，真正研究房地产的人就是席勒。以前有很多诺奖得主，谈到中国经济、中国房地产，千万不要盲目崇拜，他们对中国懂多少，真不一定！ 席勒2000年谈到中国房地产的时候，就已经说中国房地产出现了结构性的泡沫。他特别举例阐述，点到最多的就是中国的房地产。10多年以后，很多人会说，怎么还没破灭？当然席勒有他自己的指标，在所有的学者关于房地产的论述里面，席勒的论述绝对是最权威的。这几年本人也一直在潜心收集各种各样的信息资料，试图理清房地产的基本逻辑，理清中国房价与一些主要国家房地产市场的基本逻辑。 席勒的指标，无论是在资本市场，还是在房地产市场，都是相对比较准确的。他的曲线隐含着一些规律，只要这个曲线出现一定的偏离，一般都会出现问题。席勒在解释美国房地产的逻辑的时候，他的基本观点是围绕着一个学术观点——“动物精神”。也就是说他从来不认为市场是理性的，有很多偏离理性的地方。偏离理性的原因是什么？动物精神！席勒研究了1948年到2007年美国房地产市场的发展、美国房价的发展。他发现了这样一种情况，就是从20世纪90年代末到2007年这一轮美国房价暴涨的一段时间，一些基本面没有发生任何变化：人口没有发生任何变化，土地供应也没有发生任何变化，货币不像我们增发这么多。美国这么多年以来，负利率、增发货币，利率非常低，但总体来讲，不足以导致房价出现如此剧烈的变化。 这个变化背后的主要原因——“动物精神”。就是大家在资本市场上、投资市场上，一传十、十传百的关于繁荣的故事。关于房价永远上涨的神话，这是导致房价上涨的主要原因。这个逻辑完全可以解释中国目前的房地产现状。所以我们在分析很多逻辑的时候，现在会忽略一点：人的心理层面的变化。包括2013年，房价的暴涨，坦率而言本人没有想到，因为这两年以来，本人的观点一直是房地产基本进入了稳定发展期。因为从供应以及政策本身来讲，已经进入了一个平稳期。未来随着长效机制、随着制度建设的逐步完善，房地产市场稳定的预期特征会越来越明显。但是2013年的房地产为什么暴涨？是因为基本面发生变化吗？土地供应没有减少，前几年没有完成，2013年超额完成，比前几年完成得都好。为什么还在抢房子？席勒的“动物精神”可以解释。也就是说适用任何一个房地产市场，这个是不分国际的。中国人对房子苦不堪言，其实有很多国家都是，不幸福的不仅仅是我们。 在中国，房地产价格、房地产市场、房价的预期均被简单化。在经济学领域，要取得共识是很难的。“墨菲原则”就是经济学家在大家比较认可的问题上一般很难达成一致的意见，十个经济学家有十一个观点，这是很正常的。但是在房地产问题上，在中国是很统一的，基本分为两派：一个是看多，一个是看空。 2013年以来，房地产市场出现的一个最大的信号是什么？空头死光了，基本上找不到，这是很吓人的。我们每年9、10月接受采访最多的问题是什么？今年会有金九银十吗？今年没有任何一个记者问我这个问题，因为不用问。本人参加了两次论坛，一个著名的空头开始看多房地产，让我想起了1989年日本房地产泡沫破灭以前，所有的人都看好房地产的情况。《时代》周刊1990年1月份封面人物，日本三一证券总裁，他从空头变成了多头，看好日本房地产市场未来的发展。为什么看好？跟我们现在的逻辑基本一致。到最后这个逻辑1990年破灭，三一证券总裁跳楼自杀。但今天当看到所有的空头死光之后，我感觉到的是危险。我们一定要注意这背后究竟发生了什么！ 中国房地产市场化到今天为止，一边倒的这种判断，个人认为还是第一次。以前分歧还是很大的，大家会去预测，现在没有人好意思承认自己是空头。那么说明什么？值得思考。一些相关的数据也很吓人！席勒判断美国房地产市场会崩溃，出现了非理性的繁荣。一个根本的指标——房价收入比。我们现在很多人可能不承认房价收入比，但是房价收入比在美国考察房地产市场，还是一个很重要的指标。 美国还有一些指标，比如说房地产的投资占GDP的比重，美国房地产出现暴涨前是3.3，后来涨到5.6。席勒觉得出问题了，说房地产投资占GDP投资达到5.6，这是一个难以想象的数字。我们现在是多少？2011年，达到两位数以后，2013年前三季度的数据，房地产投资6.11万亿元，占GDP投资的比重15.8%，远远地高出美国房地产这一轮次贷危机发生以前的3倍。达到10以上的，现在除了中国，我不知道有第二个，就是房地产投资占GDP的比重，竟然高达15.8%。 第二个是固定资产投资，占GDP的比重是80%。所以2013年，前三季度中国7.7%的增长，立了头功的肯定是房地产。如果没有房地产很好的表现，没有投资很好的表现，数据是很难看的。 我们看到还有一个数据，就是钱向房地产走的步伐在加快，积聚程度在加快。比如1—9月份，全社会融资总额13.96万亿元。那么房地产的到位资金是多少？8.78万亿元。这是个什么比重？就是说，房地产开发商通过各种各样的途径，拿到了8.78万亿元的钱。而整个社会前三季度，整个筹资的钱多少？13.96万亿元，算一下，这个比重是63%。这意味着什么？简单地讲一个趋势，就是这个趋势在加剧，相当于全社会63%的钱用在了房地产，这个比重也是前所未有的。所以我们2013年也从来没有听到房地产缺钱的。我们有钱荒，但是房地产没有出现缺钱的情况，所以目前的态势，一边倒的繁荣，一边倒的看好，在这个一边倒看好背后，我们应该怎么看？ “当土地市场完全垄断的情况下，说房地产实现市场化，缺乏根基。” 从以下几点，可以简单地把逻辑勾勒出来。 第一，中国房地产市场化的十年，高房价是市场化的结果，还是市场化不彻底的结果？首先应该思考这个问题。现在有很多人谈到中国产业化的时候，举的例子就三个：教育、医疗、房地产。认为是市场化、产业化导致出现了目前的畸型发展。对这个观点本人是完全反对的。中国真的有教育产业化吗？从来没有，北京大学的股东从来只有一个——国家。真正的产业化应该是股权多元化，或者打开门槛让民间资本办大学教育，把北京大学收购了，把清华大学收购了，这叫产业化。金钱化、高收费不等于产业化。所以，教育到今天为止，不是产业化的后果。没有产业化，而是把一个公共教育办成了“私人”教育，这里指的“私人”是开始收钱了。以前不收钱，以前我们每个月还有补贴。记得到我上大学那一年，突然要交200块钱学费，我都觉得很不愿意，我当年很幸福，但是绝对不是产业化。包括医疗也不是产业化，医疗如果真的产业化了，民营医院遍地而起。 房地产，真的实现市场化了吗？我们看看9月份以后的“地王”是怎么出来的。北京东三环那块地，任何时候放出来都是“地王”；上海徐家汇的那块地，底价就172亿元，上海以前的地王是92亿元，任何时候放出来都是“地王”。为什么这个时候放出来？这个时候放出来又是为了什么？所以当土地市场完全垄断的情况下，说房地产实现市场化，这是一个大笑话。 房价为什么这么高？有很多原因，有很多逻辑，大家说得比较多的是土地市场的垄断。这么多年，我们不断在调控，但是在调控的同时，一方面要关注总量的变化、土地供应的变化。过去四年，一线城市的土地供应都没完成任务，所以2013年讲要超过以前的平均数，平均数也没完成，土地供应为什么减少？地方政府要看天吃饭，天气好的时候、价格好的时候，多放点儿好地，价格差的时候不放，所以总量上去看的话，没有完成。总量没有完成，房子供应减少能不涨吗？ 第二，从用地结构上去看，我们现在的用地结构：工业用地、商业用地、住宅用地，基本上就这三大块。三大块的结构，住宅用地占全部用地的比重达到多少？现在说法有很多，但是我看差不多，30%左右。上海2012年新增加的用地里面，住宅用地占的比重据说10%都不到。没核实过这个数据，但是听到以后我就非常害怕，中国960万平方公里，5000年历史上，从来没有出现过盖房子没地，死了人没地埋的情况。为什么？没有垄断的制度土地不会缺。我们现在城镇化没有完成，但是中国城市建成的面积，占国土的比重是超过美国一倍的，美国现在城镇化完成了，美国城市占全国国土的面积是2.6%，百分之八九十的人口在城市。我们现在五点几，土地却越来越缺、越来越少，这个稀缺究竟是一个概念还是什么？我们都要去思考。 再比如，近十年来，我们从金融层面去阐述，人们关注到的是货币超发问题。这个没有什么可以去否认的，数字在那个地方放着。所以还有一个导致房价上涨的因素，就是多年以来的负利率。近十年，2003年到现在，基本都是负利率。我看了一下，全球房价的逻辑里面有一个共识，就是当货币的利率是负利率的情况下，房价没有下降的。 “说中国房子短缺，我认为是一个谎言。” 当然还有供求关系，供求关系真的说不清楚。为什么？因为到现在为止，中国目前究竟有多少存量房？我们不知道。前两年的时候，北京市公安局做了一件事，统计了一下北京的住户，挨家挨户地去查。十八大马上开了，要把数据搞清楚，查了超过1000万户。这1000万户什么意思？然后说，有380多万找不见人了。这是一个很有价值的数字，价值体现在什么地方？首先，就是能够说实话，告诉你，我查了这么多户，现在有这么多户我找不见人。如果说真的是1000多万套的话，够了，就是现在的存量住宅足够北京目前的人口居住，那么未来新进入的人口，我们新建住房绝对可以满足。我个人认为，北京不缺地，有很多地可以盘活出来，关键是愿不愿意供应。 根据2013年政府工作报告的统计数据，城镇人均居住面积32.9平方米，城镇的人口是7.1亿，大家用简单的小学算术算一下，这个官方的数据是多少？差不多234亿平方米。个人认为这是官方的一个小口径的统计，有两块肯定没有统计——66亿平方米的小产权房和根本统计不到的各种福利分房。到2014年6月份，我们要统一房地产登记制度，就是房屋由一个机构统一登记。我们《物权法》是规定了，但是很难。因为北京住建委的系统，是2000年以后才建立的，之前的根本不知道，只有到了交易的时候才能知道，所以在这个系统内的存量也是不完全的。那么如果说这三大块，最保守估计肯定超过300亿平方米。如果是300亿平方米的话，人均居住面积差不多40平方米。这是个什么概念？20世纪90年代，德国人均居住面积38平方米、法国37平方米、日本35平方米。从房地产市场发展的逻辑看，一个国家人均居住面积超过35平方米，房地产进入稳定发展期；超过40平方米，房地产进入横盘期。当然这是总量上，我们不能回避结构性的短缺，因为房子跟一般商品不一样，它是不能移动的。我老家的房子再多，也搬不到北京来，所以分析房地产的供求规律，第一个要看总量，第二个要看结构，每一个区域是一个什么样的供需结构很重要。 个人认为，从这些数据本身可看出，说中国房子短缺，我认为是一个谎言。房子不多，如果每一个人都要40套房子肯定短缺。如果你要两套房子，也还可以。尽管我们相关部门没有搞房地产普查，这个普查有多难？一点都不难，一个一个数就完了，那么多老大妈没事干，数房子去，一个单元一个单元，很容易的。为什么不告诉我们这个数字？ 这么多年以来，我们一直在想，供求关系究竟怎么样？如果告诉大家信息，也就是说把这个信息基本面告诉大家的话，老百姓自己去判断够不够。不够去买，够了不买，很简单。所以目前的这种恐慌，就是席勒讲的“动物精神”。这里面可能有最大的一个中国特色就是信息的垄断，房地产市场的信息垄断是很严重的。包括你到某一个楼盘去，你买房子，放出的虚假信息，都非常吓人。假按揭、假签约、日光盘，怎样治理这种信息乱象，怎样把房地产这种“柠檬市场”改变，政府需要去做。 “如果政府要保障大多数人，房地产就不是市场经济。政府保障面不能过宽，这是个简单常识。” 当然还有很多人口方面的因素。在目前的中国，政治、经济、城镇化、货币、人口因素、供求规律、财富效益等一系列的逻辑，在房价数字上面，都有所反映。轻易地去预测房价怎么样，需要做好挨骂的准备。你说高了，有人骂你；你说低了，也有人骂。为什么？原因很复杂，我一直讲房地产是最复杂的经济现象，这是一个。我的基本观点是，呼吁尽早结束房地产调控的思维，不是结束调控，而是尽快转变房地产调控思维。传统的调控思维已经不能适应中国目前房地产市场的基本状况。十多年了，一个产业，吃了十年的药，还能长这么大，生命力该有多顽强？但房地产发展的市场化方向，肯定是正确的。 有人讲，政府需要提供多少套保障房？按目前的房价，如果没有房子的人要买房，大城市这个人数占到城市人口的30%以下，那么意味着政府要保障的人口比例在70%。这样大比例的保障我没有见过。如果政府要保障大多数人，房地产就不是市场经济。政府保障面不能过宽，这是个简单常识。 再一个，从调控本身来看，效果都看到了。第一，每一次的供需紧张和每一次的加强调控都具有绝对的正相关。第二，加剧了供应的紧张。每一次调控的时候，土地供应减少，住房开工率下降，这意味着下一次的反弹肯定会到来。第三，从来没有改变预期，而且是在助长预期。我们每一次的调控，最后导致的结果，大家一看要限购了，房子肯定少；一看要加强调控了，房子肯定要涨了。基本都是这种反向指标，相关的利益主体利用这些反向指标又推波助澜，导致调控失效。所以，这种“动物精神”是怎么产生的？政策紊乱！是因为没有长期预期导致的。 所以如果我们再进入下一次的调控，这个是可以预测的，效果肯定跟以前一样，不会有二致。因为基本面没有变化，因为我们搞全国性的“一刀切”，包括有些地方房子多了还限购。比如温州也限购。我到温州去，司机来接我，我问司机有多少房子，他说有四套房子。一个司机都有四套房子，房子供应完全够了，限购干什么？一个地方生病，全国吃药，这肯定是有问题的。三、四线城市供求基本平衡，市场机制完全可以发挥作用。我们需要做的是，怎么样去建设长效机制，而不是调控。一线热点城市需要调控，包括北京，在目前情况下，北京要是放开限购的话，80万可能真的不是谣言。全国所有的人都想到北京来，尽管癌症死亡率在不断上升，但是阻挡不了中国人对房地产的热情。孩子还没有生下来就想在北京买套房，准备上大学，这种畸型需求如果没有限购是很可怕的。但是限购作用很有限，它是麻药，先降温，麻住后要做手术。麻住它，不管了是要死掉的。 “中国房地产调控如果说真的有重大失误，最重大的失误就是一而再、再而三地贻误长效机制的出台时机。” 说说我们多年来一直在谈的长效机制。中国房地产调控如果说真的有重大失误，最重大的失误就是一而再、再而三地贻误长效机制的出台时机。你说要准备，你真的在准备吗？准备了多长时间？每一次调控后面缀一句话：抓住有利时机，出台长效机制。 长效机制是什么？这个可以有分歧，但是有几个要点是共同的。比如说，税收调控，当然本人不认为目前的房产税能对房价有什么影响。上海、重庆已经证明，在住房的产权、住房的基本权利要素还没有搞清楚的时候，急推房产税只会引发反弹，我认为不会起到好作用。 土地制度的改革必须加快，加快的方向在什么地方？一个是集体土地的入市问题。怎么打破垄断？一定要有一个很强的机制，就是法律保障机制。本人理想的土地交易应该是多方参与，就是供应方很多，北京市不仅仅是北京市政府一家，还有别的。别的怎么来？大家都可以来转让。 再有，我们能不能把土地使用权弄得长一点？比如你这个房子三十多年，倒塌了，倒塌了以后土地使用权还可以交易。在土地使用权的年限问题上较真是很愚蠢的，不如做个顺水人情，免费续期，做成永续产权，是可以交易的，打破这个垄断是可以期待的。或者每年强化供地计划怎么样去落实？不要让政府看天吃饭，一看地价下来了，我不卖了，地价好的时候，我再推“地王”。 再一个制度建设，包括法制建设，包括保障房。住房保障目前是一个“三无”的东西，第一个没有法律保障，第二个没有资金保障，第三个没有机构保障。我建议应该取消住建部，应该变成真正的住房保障部，不再管建设的问题。从美国、日本等国家去看，住房机构就是住房保障机构，管保障的机构必须独立。 再有，要做好信息工作，把市场秩序维护好是必须的。在中国，对开发商的监管不到位，应该加强。有的是路，而且都是正路，我们应该走。房地产到今天为止，我们更应该一方面让市场秩序更加完善，让市场化程度彻底，只有市场才能真正保障住房问题。 但是归政府的保障责任，政府要完成，政府在整个房地产市场里面一定要分清自己的边界。这边界是什么？就目前来讲，政府亟须做的一定是长效机制尽快建立，这个尽快的时间是多少？我不希望是一万年，五年吧，五年可以出这么一个机制，来保障房地产的发展。如果有了真正的制度建设，房地产的黄金期还没有结束，因为中国的城镇化没有结束，中国人的住房还是很落后的，中国人的住房条件还是很差的。 本人看了一个数据，美国也有三分之一的人住房很差，美国每年会做一个及时的统计，就是说有多少人无家可归，我们没有。这么一个短缺的市场，如果说未来让我说哪一个产业会大发展，毫无疑问房地产是一个选项，因为它是短缺的，短缺的东西肯定是有市场的，但是一定要健康发展，健康发展前提是政府一定要有制度保障，而不是一而再、再而三地去调控。 现场互动 王栋琳（《中国证券报》采访部主任）：谈到土地的问题，其实一直是处于一个很平稳的状态，持续了一段时间。但是北京的房地产市场从2013年的下半年开始，价格出现了一个快速的上涨，时间点上有一些事件非常值得关注。因为我的同事在买房，所以我也很了解买房的经过。他7月份在房山看房还是一万七八的价格。但是在8月份，在房山拍出一个“地王”。在两三个月的时间里面，房子从一万七八的售价长到了现在的两万五左右，他感觉，就是地价的上涨引起了房价的上涨，引起了大家对房价上涨的恐慌的预期。我也想请教一下马博士，谈到集体土地入市、打破垄断等等，您能不能再具体地谈一下，北京的所谓的“限房价、竞地价”是不是土地制度改革的方向？集体土地入市包括土地流转改革，具体应该怎么样推动改革？怎么样去打破这样的一个“地王”不断产生、地价快速上涨的恶性循环？ 马光远：实际上在基本的土地制度改革以前，我们在体制内做了很多的尝试和努力。事实上，这种努力大家可能因为房价上涨太快而没有感觉到，但是实际上一直在进步，包括“招拍挂”本身的一些结构性的变化，比如以前完全按价格，后来有些地方综合评标，这些都是变化。北京昨天推出的自住型商品住房，这些都是努力，我感觉大家先不要轻易地下结论，有突破已经很不容易。这个突破究竟会不会产生明显的效果，要靠实践来检验。包括北京的自住房，我担心的是怎么样来监管。供应就那么一点，面对全北京有资格的人，摇车号都那么难，摇房子难上加难。可以试一试，30%的优惠，可以稳定一下。 当然需要大的设计，在大的设计突破以前，可以允许各地去试，但是上面的监管是很重要的。我们一定要把每年的土地计划弄成硬约束，完不成要问责，但到目前为止没有问责。所有的探索、所有的尝试都应该去鼓励。大的制度没有突破之前，小的探索应该不断。这样才能慢慢尝试出一个比较适合又照顾地方政府的利益，又照顾购房人的利益，同时保证中国房地产市场稳定发展。需要去探索，没有现成的。 主持人：北京住建委刚刚新公布了黑中介的名单。我们看到了北京市是有统一的限价商品房的卖方市场思路，但是在租房市场上，不知道是由于利润薄弱，还是怎么样，没有看到这种正规军的身影，怎么看待这个问题？ 马光远：很多人年轻的时候买房子，有一个因素，就是中国租房市场的制度建设非常滞后，政策的阳光永远照不到租房市场。这么多年以来，我们看房地产市场调控，什么时候谈到租房市场了？一方面鼓励大家租房，一方面没有任何政策，这是一个悖论。以前北京市鼓励大家骑自行车，结果自行车道全没了，那让大家在机动车道怎么骑？这是个问题。如果未来真的想让大家比较安心，预期比较稳定的话，租房市场的制度建设滞后的情况，一定要改变，鼓励大家租房。 相对于整天在讲调控，关于租房市场的规定太少了。而且这是一个很大的市场，有多少人在租房啊。所以我觉得这个制度建设肯定是滞后的。 主持人：租房市场上，政府怎么破冰？ 马光远：比如鼓励大家把房子拿出来的制度；比如税收，相应的一些管理。如果你去租房的话，也可以提公积金，以前没有，现在有，这样的保障得跟上。解决住房问题，就是租房和住房，住房有，租房没有这个不行。 本场责任编辑：覃勇